Rodzaje kredytów hipotecznych

euro-593761__180Najczęściej banki oferują dwa rodzaje kredytów hipotecznych – z malejącymi ratami oraz z ratami równymi. Niezależnie jednak od rodzaju, rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch części: kapitału i odsetek. Część kapitałowa oznacza pieniądze, które faktycznie pożyczyliśmy od banku. Część odsetkowa to opłata pobierana przez bank za skredytowanie nam kapitału. Różnica w ratach malejących i równych zależy od sposobu skonstruowania rat. W przypadku rat malejących, bank wylicza wysokość części kapitałowej, dzieląc kwotę kredytu przez liczbę miesięcy, na które zaciągnięte jest zobowiązanie. Następnie obliczane są odsetki i doliczane do kapitału. W przypadku rat równych, odsetki są naliczane na cały okres kredytowania, dodawane są do kapitału i dzielone przez okres spłaty. Na początku główną część raty stanowią odsetki, które spłacane są jakby na początku. Pod koniec spłacamy główne kapitał.  Jaką więc opcję wybrać? Zależy to przede wszystkim od zasobności naszego portfela oraz naszego podejścia. Przy ratach malejących dynamicznie i równomiernie spłacamy kapitał, co powoduje, że odsetki z czasem maleją. Co więcej, wcześniejsza spłata części kapitału skutkuje zmniejszeniem się odsetek. W przypadku rat równych, spłacamy przez cały okres kredytowania jedną, równą ratę, która na początku (pierwsze 4-5 lat) jest niższa od rat malejących. Jako, że odsetki są naliczane na samym początku okresu kredytowania, w rezultacie jednak płacimy więcej niż przy ratach malejących.

Warunki kredytu

euro-317930__180Aby być całkowicie pewnym, że wybraliśmy odpowiedni kredyt, możemy porozmawiać o tym bezpośrednio z bankiem lub doradcą finansowym, by skonfrontować swoją wizję. Warto także negocjować warunki kredyty z bankiem. Tutaj na specjalne traktowanie mogą liczyć osoby o dużych dochodach, zaciągające duże kredyty oraz stali klienci banku. Tutaj dużo większe możliwości mają doradcy finansowi, którzy negocjują w imieniu kilkuset osób, tak wiec bank jest dużo bardziej chętny do współpracy.  Możesz także poprosić o kontakt banku lub doradcy za pomocą formularzy, które znajdują się na stronie. Doradca oddzwoni i umówi się z Tobą na spotkanie, gdzie przedstawi Ci kilka propozycji. Ostateczna decyzja należy jednak do Ciebie.  Jeżeli wybierzemy kredyt, który okaże się niewłaściwy, albo będziemy chcieli obniżyć miesięczną ratę, to warto zastanowić się nad kredytem konsolidacyjnym. Jest to nowy kredyt, niejednokrotnie na dużo lepszych warunkach, który zaciągniemy na potrzebę spłaty starego kredytu. Czasami warto skorzystać z takiej możliwości, jeżeli warunki faktycznie będą korzystniejsze, albo będziemy chcieli wydłużyć okres finansowania kredytu.  Na co zwrócić uwagę w umowie kredytowej z bankiem?  Podstawową rzeczą jest realny koszt kredytu. Jest to koszt jaki poniesiemy za przygotowanie wszystkich potrzebnych formalności. Warto jest także zadbać o to, aby wcześniejsza spłata czy przewalutowanie, były bezkosztowe. Należy także zwrócić uwagę, czy bank oferuję wakacje kredytowe, karencję spłaty, dostarczenia jakich dokumentów od nas wymaga, czy konieczne jest potwierdzenie uzyskiwanych przez nas dochodów.  Warto także sprawdzić, jak będzie zmieniało się oprocentowanie kredytu, od czego będzie zależała ta zmiana i w jakich terminach będzie występowała. Należy zdawać sobie sprawę, że kredyt hipoteczny jest najczęściej zaciągany na 30-40 lat, w ciągu których inflacja będzie zarówno maleć jak i wzrastać. Należy więc wziąć pod uwagę, aby rekalkulacja rat i oprocentowania odbywała się także w sytuacji, kiedy inflacja spada, nie tylko wtedy gdy rośnie. Należy także zwrócić uwagę w jaki sposób są tworzone raty oraz jak duży procent stanowią odsetki, a jak duży kapitał.

Cena kredytu – omówienie

euro-400249__180Wpływ na cenę kredytu wywierają między innymi koszty ubezpieczeń związane z udzielonym przez bank kredytem. Celem artykułu jest uczulenie osób, które poszukują kredytu hipotecznego na często żądane przez bank ubezpieczenia podnoszące znacząco koszty kredytu.  Jednym z żądanych przez bank ubezpieczeń w przypadku kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Większość banków wymaga tego rodzaju ubezpieczenia w przypadku gdy zaangażowanie finansowe klienta w nabywaną nieruchomość jest mniejsze niż 20 proc. jej wartości. W umowie kredytowej klient zobowiązuje się co roku wnosić składki na ubezpieczenie brakującego wkładu własnego. Po pierwszym roku kiedy wkład własny klienta zwiększył się, bank powinien żądać ubezpieczenia od mniejszej kwoty niż 20 proc. brakującego wkładu własnego. Czyli po roku czy po dwóch latach klient powinien ponieść koszt ubezpieczenia ale nie od kwoty 20 proc. tylko np. 18 proc. Należy mieć świadomość, że są banki, które w umowach kredytowych zastrzegają, że co roku klient jest zobowiązany do ubezpieczenia brakującego wkładu własnego na pierwotną kwotę 20 % mimo, że brakujący wkład z każdym rokiem się zmniejsza.  Drugim możliwym ubezpieczeniem żądanym przez bank jest ubezpieczenie na życie, które klient zobowiązany jest posiadać przez cały okres trwania umowy kredytowej wraz z cesją praw na rzecz banku.  Kolejnym możliwym zabezpieczeniem które bank może zażądać w celu minimalizacji ryzyka zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorcę jest ubezpieczenie od utraty pracy. Jest to jeden z najwyższych kosztów, które kredytobiorca musi ponieść przed uruchomieniem kredytu. Najczęściej tego rodzaju ubezpieczenie podpisywane jest jednorazowo na pierwszych kilka lat trwania umowy kredytowej. Kolejnym wymaganym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych przez cały okres trwania umowy kredytowej wraz z cesją praw z umowy ubezpieczenia na rzecz banku.  Suma ubezpieczeń drastycznie podnosi koszty kredytu. Są one szczególnie wysokie kiedy kredytobiorca zaciąga kredyt bez wkładu własnego.

Wybór kredytu hipotecznego

euro-641911__180Zastanówmy się przez chwilę na co zwracamy szczególną uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego? Odpowiedź nasuwa się sama. Jest to prowizja oraz oczywiście oprocentowanie. Bezdyskusyjnie obie te rzeczy są w wyborze odpowiedniego kredytu ważne. Nie trzeba być specjalistą od reklamy, aby zauważyć, że są to dokładnie te rzeczy na które nacisk kładą banki w reklamach telewizyjnych, radiowych czy prasowych swoich kredytów. Zatem banki podają nam informacje, które jako potencjalni klienci chcemy usłyszeć, pomijając szereg innych, niemniej ważnych na które często nieświadomie przymykamy oko. Co zatem zrobić, aby nie dać się oszukać? Pytać, pytać i jeszcze raz pytać. Im bardzie niezależne źródło odpowiedzi na wszystkie nurtujące nas pytania znajdziemy tym lepiej.  Omówię teraz wszystkie wspomniane już wyżej czynniki składające się na koszt kredytu. Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego – w zależności od banku wacha się od 0 do nawet 4,5%. Rzadko podlega negocjacji (co nie oznacza, że nie warto spróbować). Decydując się na kredyt w danym banku zazwyczaj musimy zaakceptować prowizję jaką proponuje bank. W wielu przypadkach istnieje możliwość zamiany prowizji na ubezpieczenie, np. takie od utraty pracy.